Систематизация показателей инвестиционной привлекательности жилых комплексов требует их классификации. Существующие классификаторы не подошли по ряду причин. Либо они были слишком общими, когда класс ЖК привязывался, преимущественно, к его местоположению. Либо, напротив, классификации были слишком детальными, когда избыточное количество третьестепенных параметров существенно не влияло на класс объекта, но могло искажать итоговую картину. К тому же рынок не стоит на месте: меняются материалы, особенности эксплуатации и окружающая конъюнктура и, как следствие, требуется постоянная актуализация классификатора в соответствии с изменениями на рынке.
Еще одной особенностью существующих классификаций жилья является то, что они не являются прикладными, а исключительно декларативными инструментами. Они не регулируются законодательными нормами, не учитываются при формировании технических характеристик объектов жилого строительства и практически не используются в целях бизнес-планирования. Т.е. участники рынка принимают в расчет классификатор, в лучшем случае, косвенно.
Предлагаемая классификация позволяет розничному инвестору оперативно и точно отбирать необходимые варианты, а девелоперу (в комплексе с другими показателями) включать объект девелопмента в соответствующее конкурентное поле для подготовки оптимальной маркетинговой стратегии.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЛАССА ОБЪЕКТА
Для определения класса объекта выделены следующие ключевые категории:
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
Зависит от близости к центру, а также к знаковым рекреационным зонам, логистическим и инфраструктурным якорям разного уровня.
АРХИТЕКТУРНЫЕ РЕШЕНИЯ
Учитывает количественные характеристики жилого фонда, тип застройки (точечная, комплексная, квартальная), планировочные решения, архитектуру фасадов, благоустройство территории, характеристики встроенных помещений и др.
КОНСТРУКТИВНЫЕ РЕШЕНИЯ
Оценивается тип технологии строительства, виды и качество используемых материалов, уровень инженерии, фасадные системы и т.д.
ВНУТРЕННЯЯ ИНФРАСТРУКТУРА И ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ
Ранжируются характеристики внутридомовой инфраструктуры и эксплуатационные характеристики жилого комплекса.
Каждая из ключевых категорий имеет свой “вес”, определяемый коэффициентами и иерархически включает подкатегории.
Присвоение класса объекта не является самоцелью, а только базой для решения следующих задач:
- Определение адекватности цены ЖК рыночным показателям
- Корректное сравнение характеристик жилого комплекса с аналогами
- Объективное обозначение картографических границ жилой застройки, согласно ее рыночным характеристикам.