Сектор
  • Сектор
  • Все сектора
  • Центр1 Исторический
  • Центр1 Деловой
  • Центр 2
  • Приближенный к Центру
  • Спальный Пояс 1
  • Спальный Пояс 2
  • Спальный Пояс 3
  • Окраина

Картография

ДЕЛЕНИЕ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ НА СЕКТОРЫ

Для анализа первичного рынка недвижимости город разделен на секторы, которые позволяют структурировать городские территории не по административным районам, а по их маркетинговым параметрам. Границы секторов не являются постоянными и двигаются по мере развития территорий и рыночных тенденций.

Секторы  могут иметь, как радиальную (вокруг Центра), так и лучевую (вдоль транспортных магистралей) структуры.

Деление городских территорий на маркетинговые секторы позволяет решать следующие задачи:

  • Классифицировать жилые комплексы.
  • Систематизировать принципы ценообразования в жилых комплексах.
  • Отслеживать географические векторы движения городской застройки.
  • Оптимизировать процесс поиска земли и недвижимости.

 

Факторы, влияющие на включение района в тот или иной сектор:

  • Удаленность от Центра
  • Структура и возраст застройки
  • Уровень развития логистики и городской инфраструктуры
  • Присутствие крупных рекреационных объектов
 
Большинство городов можно “разбить” на следующие маркетинговые секторы:
  • Центр 1 Исторический 
  • Центр 1 Деловой 
  • Центр 2
  • Районы, приближенные к Центру 
  • Спальный пояс 1, 2, 3 
  • Окраина
 
Центральные районы

Центр 1 Исторический – преимущественно историческая застройка, включающая жилой фонд. Здания с частными, муниципальными, государственными и международными офисами, а также правительственные учреждения (для Киева). Торгово-развлекательная недвижимость представлена специализированными ТЦ и мелким стрит-ритейлом.

Центр 1 Деловой – непосредственно примыкает к историческому центру (частично может формировать общую с ним территорию). Кроме жилья, недвижимость представлена муниципальными и международными учреждениями, бизнес-центрами и отдельно стоящими офисными зданиями крупных компаний. Торгово-развлекательная недвижимость, кроме стрит-ритейла, может быть представлена специализированными и районными ТЦ .

Центр 2 – примыкает к историческому и деловому центрам. Кроме жилья, недвижимость представлена преимущественно коммерческими офисами, в т.ч. крупными БЦ. Торгово-развлекательная недвижимость, кроме стрит-ритейла, может быть представлена районными и окружными ТЦ.

Районы, приближенные у Центру – примыкают к Центру 2. Внешняя граница пролегает в нескольких кварталах от внутренней границы, по улицам, которые составляют условную объездную линию, по которой можно объехать Центр 2.

Спальные пояса

Границы спальных поясов не обязательно примыкают к внешней границе центральных районов и могут иметь дискретную структуру.  

Спальный пояс 1 – внешняя граница образует условную “объездную” линию вокруг прицентральных районов. Спальный район может образовывать полосу вдоль транспортной магистрали, охватывая смежные кварталы. 

Спальный пояс 2 –  внутренняя граница примыкает к спальному поясу 1 и формирует полосы вдоль транспортных магистралей, позволяющих добраться в Центр и в другие районы города.  

Спальный пояс 3 – районы, которые “отрезаны” от центральных районов спальными поясами 1, 2. “Возрастная” структура застройки мозаичная, разнородная.

Окраины – районы в пределах границ города, удаленные от Центра, как правило, имеющие одну транспортную линию, связывающую район с Центром и другими районами города.

 

Географическое попадание жилого комплекса в тот или иной сектор не означает жесткой привязки к определенной цене. Многое зависит от ареала и концепции ЖК, но границы сектора четко задают базовые ограничения для класса ЖК .